O Japão provavelmente verá um excesso na oferta de 10 milhões de unidades habitacionais, ainda em 2023, foi o que noticiou o Asia Nikkei, empresa de mídia especializada em economia e negócios.
Isso se deve ao fato de as políticas do governo nos idos dos anos 2000 terem ignorado a forte redução populacional e o envelhecimento da população e, a consequente, redução demográfica em certas regiões do país. Veja o gráfico abaixo:
Segundo a publicação, isso agravará ainda mais o problema das casas desocupadas no Japão, que chegaram a 8,49 milhões em 2018.
A situação habitacional do Japão é bem diferente da situação do Brasil, que enfrenta o problema do déficit habitacional, e, portanto, carece de soluções para enfrentar a falta de habitação e de soluções para ofertar crédito imobiliário.
Isso abre oportunidades no imobiliário brasileiro, que continuará com boa perspectiva de valorização.
No Japão, existem imóveis em áreas remotas, rurais, pouco adensadas ou que sofreram redução populacional, que são bem baratos e que, por exemplo, poderiam ser transformados, passar por um retrofit, para servir de locação por temporada, com foco nos turistas estrangeiros que demandam por conhecer o interior do Japão, que por sinal, é bem agradável.
Inclusive, já existe essa modalidade em plataformas como o Airbnb.
No entanto, o problema é o risco que se corre ao configurar um imóvel para atender um público específico, ficando à mercê de políticas restritivas a emissão de vistos e/ou permissão de entrada de turistas, como aconteceu recentemente com a questão da COVID, e que fica como um padrão a ser adotado para qualquer alteração que aconteça.
Existe oportunidade (casas baratas e lugares remotos), existe mercado (turistas estrangeiros que demandam por experiencia e conhecer o interior do Japão), mas existe também um risco possível, real, mas, no caso, não mitigável, e que tem que ser levado a sério por quem deseja entrar nesse mercado: o risco de ações repentinas do governo em fechar o país, que cá entre nós, já é meio cultural.
A questão da redução populacional e da baixa atratividade econômica de certas regiões do Japão, também deveriam entrar na análise de longo prazo de quem quer investir em imóveis para renda no país.
Essas variáveis tem que ser consideradas numa projeção de fluxos de caixa futuro para avaliar adequadamente se a casa usada para locação poderá ser, de fato, um investimento que promove uma evolução patrimonial consistente ao longo do tempo. Tenho motivos para acreditar que não.
É por isso que o investimento no mercado imobiliário tradicional do Japão não me atrai, digo isso dentro do ponto de vista do trade-off (na área da Economia, um conceito que significa a decisão de escolher uma coisa em detrimento de outra baseado em análise comparativa), pois como multiplicador de patrimônio, rentabilidade consistente e potencialidades, prefiro o mercado imobiliário brasileiro, principalmente o desenvolvimento de loteamentos e alguns nichos do desenvolvimento imobiliário.
No Brasil, inclusive estamos envolvidos no desenvolvimento de loteamentos, ofertando produto imobiliário, lotes, e ofertando financiamento direto ao comprador de lote. Ou seja, estamos na etapa mais lucrativa de um dos melhores e mais sólidos mercados imobiliários que existem, o brasileiro.
Quanto ao mercado imobiliário japonês, por outro lado, o mercado de fundos imobiliários, os chamados J-REITs (Japanese Real Estate Investment Trusts), quanto produto financeiro, vejo como bastante interessante, pois as políticas de investimento dos fundos são voltadas a imóveis com excelente padrão construtivo, em áreas mais nobres, isto é, que experimentam adensamento demográfico, nas grandes metrópoles. Então, é preciso fazer essa justa distinção dentro do mercado imobiliário japonês.
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