Fundos Imobiliários: J-REITs 🇯🇵 vs. FIIs 🇧🇷

Antes de entramos no “duelo” entre esses dois mercados de Fundos Imobiliários, permita-me esclarecer dois pontos.

O primeiro, é no que se refere à crítica que este tipo de conteúdo recebe por aqueles que acreditam que comparações deste tipo é indevida “porque são países e realidades econômicas distintas”.

Ora, é uma comparação pertinente por causa do público que consome este conteúdo e é o principal público do Investidor no Japão: os brasileiro no Japão, que têm a prerrogativa e condições de investir nos dois mercados, e muitas vezes se vêm num dilema sobre “onde e em quê investir?”.

Talvez, a comparação seja descabida para brasileiros no Brasil e japoneses no Japão, que não é o nosso caso (embora, esses públicos também são muito bem vindos aqui ao blog).

Portanto, a comparação é necessária, sim, pois, é importante que brasileiros no Japão saibam que aqui também existe um mercado de Fundos Imobiliários tão (ou mais) atrativo quanto o mercado brasileiro.

O segundo adendo que preciso fazer antes de apresentar os comparativos para este duelo, é também lidar com outra crítica, a que diz respeito ao emprego do termo “fundos imobiliários” para se referir aos J-REITs (Japanese Real Estate Investment Trusts).

Pois bem, para aqueles que preferirem, podem chamar os J-REITs de “Corporações Imobiliárias” se tiverem algum problema com termos ou afetação por palavras.

No entanto, alguns dos J-REITs mais antigos do mercado, negociados na Bolsa de Valores de Tokyo, carregam o termo “Fundo” (Fund) no seu próprio nome.

Como é o caso do Nippon Building Fund (8951), do Metropolitan Fund (8953), Industrial & Infrastructure Fund (3249).

Portanto, se os próprios J-REITs não hesitam em utilizar o termo, continuaremos a tratar os J-REITs como “Fundos Imobiliários” aqui e nas nossas publicações, podendo também utilizar o termo “Corporações Imobiliárias”.

Feita essa digressão, vamos ao tema central deste artigo:

Para essa comparação, elegi os principais índices dos dois mercados.

No caso dos J-REITs, defini o TREITDV, que incorpora dividendos, e não o TREIT, isso porque o IFIX também incorpora dividendos dos FIIs brasileiros.

Ou seja, no comparativo, é considerado os dividendos também.

Desse modo, nos últimos 10 anos, o resultado foi este:

Os J-REITs ganharam de 168,98% contra 98,24% dos FIIs do Brasil.

Nos últimos 5 anos, o desempenho de cada índice foi o seguinte:

43,31% dos J-REITs ante 34,95% dos FIIs; mais um ponto para os J-REITs.

Pós-colapso dos mercados, em março de 2020, até agora, a recuperação dos dois índices se deu dessa forma:

Os J-RETIs, até o momento, com 36,72% e os FIIs, 19,74%.

Então, considerando janelas de tempo que são comumente utilizadas nesse tipo de comparativo, os J-REITs levam vantagem em relação os FIIs em desempenho nominal.

Quando consideramos a cotação real/iene nos períodos analisados, observamos que, o J-REITs continua e amplia sua vantagem sobre os FIIs, pois nos últimos 10 anos, a moeda brasileira, necessária a conversão para aquisição de FIIs, se desvalorizou em relação ao iene.

No entanto, a recente valorização da moeda brasileira em relação ao iene japonês, atenuou o baixo desempenho nominal dos FIIs em relação aos J-REITs. Vejamos o gráfico:

Entrelaçar o câmbio aqui é necessário pelo mesmo motivo apontado no início do artigo: o nosso púbico, os brasileiros no Japão, que precisam considerar essas variáveis ao tomar decisões de investimentos em ativos financeiros, se Japão ou Brasil, ou se nos dois.

E vale ressaltar que: o comparativo é baseado no histórico, no passado, não representa, de forma alguma, garantia que os desempenhos se repetirão nos próximos anos, embora seja um bom parâmetro para avaliar.

Bem, é isso. Deixe a sua opinião, sugestões e eventuais dúvidas nos comentários.

Convido você a se inscrever no Treinamento Investidor no Japão (AQUI).

Grande abraço para você que leu o artigo todo!

Marcelo Pimentel