Já me perguntaram várias vezes “qual é o melhor investimento imobiliário no Brasil?”
Sem sombra de dúvidas: o desenvolvimento de loteamentos para venda de lotes financiados.
Só aí você tem ganho de capital e fluxo de recebíveis com juros e correção monetária.
E ainda tem garantia real pela lei 9.514/97, que estabelece a alienação fiduciária, isto é, o próprio terreno financiado pelo desenvolvedor imobiliário ao consumidor final fica em garantia.
E o que é interessante em investir nessa forma em negócios imobiliários é que o fluxo de recebíveis, com ganho de capital, juros e correção pagos pelo consumidor final, pode ser utilizado para investir com recorrência em ativos financeiros (de juros e/ou dividendos).
E assim, o investidor no desenvolvimento imobiliário (loteamentos) pode ampliar a taxa de retorno total dessa estrutura de investimentos.
UM EXEMPLO DE COMO É INVESTIR NO DESENVOLVIMENTO DE LOTEAMENTO
Então, a forma mais interessante de investir, de verdade, em loteamentos seria assim, e vou fazer alusão a um caso real, que vou detalhar um pouco mais adiante:
Você entra como sócio participante na fase de desenvolvimento de um bom projeto imobiliário — bem estruturado, feita todas as análises de viabilidades: financeira, comercial, mercadológica etc, e due diligence (“pente-fino”) jurídico — com R$ 67.000,00, por exemplo, e em média 18 meses depois você obtém retorno superior a 72,4% líquido (cenário conservador) em ganho de capital apenas, sem considerar o ganho com juros e correção monetária pagos pelo consumidor final na aquisição de lotes financiados.
COMO AS PESSOAS PENSAM QUE É INVESTIR EM LOTEAMENTO
No entanto, as pessoas acham que consumir o produto final do loteamento, ou seja, comprar um lote, é “investir” em loteamento…
Exemplo: o comprador de terreno entra no financiamento de um lote de R$ 115.500,00, com 10% de entrada e o restante em 120 vezes, com juros e correção monetária – praxe no mercado.
No final das contas, vai pagar R$ 190.515,66, SEM considerar a incidência da correção monetária corrigindo as parcelas do financiamento. Se considerar um índice de inflação corrigindo as parcelas em 6% ao ano, em média, o valor do financiamento chegaria a R$ 236.313,02
Nesse mesmo período, o investidor no desenvolvimento de loteamentos, já teria multiplicado o capital inicial (R$ 67.000,00) em, no mínimo, 10 vezes!
OUTRA FORMA DE INVESTIR EM TERRENOS, MAS NÃO TÃO VANTAJOSA COMO O DESENVOLVIMENTO DE LOTEAMENTO
Agora, quero que você considere um outro cenário:
Imagine você comprar um terreno por R$ 67.000,00 e depois de 18 meses, você consegue vendê-lo por R$ 135.000,00. Isso representa um ganho bruto de 101,5% no período.
Na forma tradicional, SE você conseguir tal ganho neste prazo, você ainda terá de deduzir as seguintes despesas, reduzindo consideravelmente o retorno bruto:
- Devida análise jurídica do terreno (R$ 350,00 a R$ 2.500,00)
- ITBI, escritura e registro (no mínimo 5% do valor de mercado do terreno)
- Comissão na venda (6% sobre os R$ 135.000,00)
- Imposto sobre o lucro (15% sobre o lucro apurado)
- IPTU do tempo que for proprietário do terreno (R$ ?)
- Cuidados com o terreno, conservação, limpeza etc. (R$ ?)
Isso considerando um terreno regular, dentro da normalidade.
VEJA A SUPERIORIDADE DO INVESTIMENTO NO DESENVOLVIMENTO COMO SÓCIO PARTICIPANTE DE UM EMPREENDIMENTO
Já, por outro lado, investindo no desenvolvimento imobiliário, você investe R$ 67.000,00 (caso real) para buscar 101,5% de retorno líquido (tangível, sob análise de viabilidade do negócio), no tempo médio de 18 meses.
E como investidor no desenvolvimento imobiliário, como sócio participante do loteamento, você CORTA tudo isso:
Devida análise jurídica e fiscal do terreno (R$ 350,00 a R$ 2.500,00)
ITBI, escritura e registro (no mínimo 5% do valor de mercado do terreno)
Comissão na venda (6% sobre os R$ 135.000,00)
Imposto sobre o lucro (15% sobre o lucro apurado)
IPTU do tempo que for proprietário do terreno (R$ ?)
Cuidados com o terreno, conservação, limpeza etc. (R$ ?)
O custo com a análise jurídica e financeira independente, pode ser partilhado entre os sócios participantes, tornando-se uma valor irrisório ante o retorno do investimento.
O CASO REAL
Sou sócio estruturador de um loteamento no norte do Paraná, na cidade de Marialva, a 15 km da cidade de Maringá (de centro a centro):
O empreendimento está cotizado para desenvolvimento em R$ 67.000,00/cota de participação para investidores (não à toa utilizei o valor nos exemplos acima). E participo de outros investimentos imobiliários como investidor/desenvolvedor.
Neste loteamento no norte do Paraná, a forma de participação como sócio desenvolvedor é possível das seguintes formas:
– À vista, com participação nos resultados do empreendimento, e com a vantagem de bonificação (1% ao mês) até a emissão da licença de instalação.
– Parcelado (em até 6x), com direito a participação nos resultados do empreendimento, sem bonificação.
Além disso, é possível investir sem buscar a participação nos resultados, e sim ter um retorno fixo de 30% em 20 meses, sem bonificação.
Para os sócios desenvolvedores, que optam em serem participantes no resultado do empreendimento, as projeções de resultados são as seguintes:
– Cenário conservador: 72,4% líquidos em 18 meses em média, ou seja, R$ 67.000,00 gerandoR$ 115.500,00 (+ 1% ao mês de bonificação até a emissão da licença de instalação, para quem fizer pagamento da cota à vista).
– Cenário realista: 79,1% líquidos em 18 meses em média, ou seja,R$ 67.000,00 gerandoR$ 120.000,00 (+ 1% ao mês de bonificação até a emissão da licença de instalação, para quem fizer pagamento da cota à vista).
– Cenário otimista: 101,5% líquidos em 18 meses em média, ou seja,R$ 67.000,00 gerandoR$ 135.000,00 (+ 1% ao mês de bonificação até a emissão da licença de instalação, para quem fizer pagamento da cota à vista).
Observações: o empreendimento tem vocação para entrega de habitação, isto é, construção de casas, em parceria com construtoras, aumentando o rendimento em estimados 25%. No cenário conservador, por exemplo, iria de 72,4% para 97,4% em 18 meses em média. Tempo médio de 18 meses compreendido entre setembro/2021 a fevereiro/2023 (estimativa), com desinvestimento a partir do 20° mês. As taxas de retorno acima, nos três cenários, são referentes ao ganho de capital apenas, além disso, tem o ganho com juros e correção monetária no fluxo de recebíveis.
Em termos de lastro, cada cota investimento de R$ 67.000,00 equivale a 300m², que serão fracionados em lotes de 150m², e comercializados porR$ 385,00/m² (cenário conservador),R$ 400,00/m² (cenário realista) ouR$ 450,00/m² (cenário otimista). Ou seja, a rentabilidade potencial está no fracionamento das unidades de 300m².
Resumidamente é assim: você adquire uma cota de participação como sócio participante via contrato de SCP – Sociedade em Conta de Participação – no valor de R$ 67.000,00, que tem correlação com300m² e estimativa de valor futuro (em 18 meses, ciclo do desenvolvimento) entre R$ 115.500,00 a R$ 135.000,00, cenário conservador e otimista, respectivamente. O desinvestimento iniciará a partir do 20° mês, com fluxo de pagamentos trimestrais com ganho com juros e correção projetados a partir dos valores futuros:entre R$ 115.500,00 a R$ 135.000,00. Se adquirir a cota à vista, ainda tem a bonificação de 1% ao mês (R$ 670,00) até a emissão da licença de instalação, a ser integralizado na distribuição futura dos resultados.
Caso você tenha interesse em saber mais, preencha o formulário com nome, e-mail e telefone, que enviarei as explicações e o book/relatório do empreendimento, e ainda marcaremos uma vídeo-conferência para tirar quaisquer dúvidas:
Sugiro a você que também leia este artigo sobre SCP – Sociedade em Conta de Participação (AQUI), pois é o modelo societário regulado pela Lei Federal 10.406/02, que possibilita a forma de investimento, como sócio participante, no desenvolvimento imobiliário (loteamento), explicada acima.
“AH, EU GOSTARIA DE PARTICIPAR DESTA OPORTUNIDADE, MAS NÃO TENHO CAPITAL!”
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