7 pontos interessantes no mercado de J-REITs para quem quer começar a investir no Japão

Fala, Investidor ou futuro Investidor!

Nas linhas abaixo vou destacar pontos do mercado de J-REITs, os fundos imibiliários japoneses, que são muito interessantes para o investidor que pretende ser um aportador, isto é, que deseja fazer investimentos constantes, mês a mês, por exemplo, com o objetivo de acumular patrimônio com ativos financeiros que pagam dividendos.

Antes, porém, gostaria que você compreendesse uma coisa:

Em países de primeiro mundo, o termo savings, poupança, está muito associado ao aporte constante em ativos de renda variável — ações, REITs, ETFs — geradores de dividendos.

Não à toa, a conta de custódia criada para você fazer investimentos em renda variável no Japão, com isenção de impostos, se chama NISA: Nippon Individual Savings Account; inspirada no modelo britânico ISA: Individual Savings Account.

Já em países de economia instável, o conceito de poupança está associado à renda fixa, por causa das taxas de juros serem mais altas como prêmio de risco, por causa da depreciação monetária, inflação.

Agora, confira os 7 pontos de destaque nos J-REITs:

• RETORNO EM DIVIDENDOS

Na média, historicamente, os fundos imobiliários japoneses têm taxa de retorno em dividendos (dividend yield) maior do que a das ações e títulos, nesta proporção:

 • RETORNO TOTAL

Quando consideramos a valorização e dividendos agregando ganho adicional, o desempenho dos J-REITs, medido pelo índice deste mercado, é superior ao desempenho do índice mais abrangente do mercado de ações japonesas, o TOPIX (Tokyo Price Index). Gráfico do últimos 10 anos:

• ATIVOS EM MOEDA FORTE

O iene japonês é considerado uma moeda estável na comparação com as principais moedas do mundo, como o dólar americano, o franco suíço, a libra esterlina e o euro. E é considerado moeda forte na comparação com moedas de economias instáveis e moedas consideradas exóticas, como o real brasileiro.

Quando se tem taxa de rendimento em moeda forte, a forma de comparar tal taxa com a taxa em moeda fraca, não é comparando simplesmente o valor nominal. É preciso levar em consideração algumas variáveis como inflação projetada nas duas moedas das taxas de retorno a serem comparadas, mais o risco-país, se a rentabilidade a ser comparada for em país emergente ou subdesenvolvido.

Assim, o investidor consegue a “conversão” da taxa para outra moeda. Sem entrar no mérito do cálculo para isso, não tenha dúvidas que, as taxas de retornos em dividendos em ienes são muito melhores do que as taxas de retorno em dividendos em reais brasileiros, ainda que estas sejam nominalmente maiores que as do Japão.

Pode ser uma imagem de dinheiro e texto que diz "Dividendos em ienes são melhores que dividendos em reais... @INVESTIDOR.NO.JAPAO 00000 BSC WOAO 0000r Mas vocês não estão preparados para essa conversa..."

• ESTABILIDADE

Como os J-REITs tem que distribuir no mínimo 90% do lucro líquido semestral em dividendos, e geralmente, possuem margem líquida bem acima das empresas listadas, e mais estabilidade na receita advinda de aluguéis de propriedades e arrendamentos, têm mais estabilidade e recorrência na distribuição de dividendos. 

• PREVISIBILIDADE

Tem maior previsibilidade na projeção futura de distribuição de dividendos, pois, como os dividendos procedem do lucro líquido gerado pela receita de aluguéis e arrendamentos de propriedades, e estes sob contratos com prazos e valores pré-definidos, é comum os fundos imobiliários japoneses já projetarem quanto serão os dividendos a serem distribuídos nos próximos semestres, como neste exemplo extraído do site do J-REIT Mirai Corp, que já projetou o pagamento de ¥ 1.260 em cada um dos próximos dois pagamentos ao cotistas:

 

• PRECIFICAÇÃO

Como o lastro do mercado de fundos imobiliários são imóveis, ou seja, ativos reais, avaliar tal patrimônio se torna mais fácil do que avaliar empresas, que além de ativos reais, possuem ativos intangíveis, como marca, patentes, tecnologia, que também formam o valor das companhias, mas que são mais complexos para precificar.

O fluxo de caixa futuro dos J-REITs também é mais simples para projetar. Então, quando levamos em conta eses dois aspectos que compõem a precificação: valor patrimonial e fluxo de caixa, o mercado como um todo — e os J-REITs individualmente — é mais fácil de precificar, e saber quando está caro ou barato, e assim administrar o investimento e potencializar o retorno total.

• DIVERSIFICAÇÃO

Além do investimento direto em cotas de J-REITs, o mercado de fundos imobiliários japoneses é acessível de forma bem diversificada, e com pouco dinheiro, através dos ETFs (Exchange Traded Funds) focados neste mercado. Atualmente, são 16 ETFs deste tipo listados na Bolsa de Valores de Tokyo, que rastreiam 5 índices ligados ao mercado de J-REITs. E além dos ETFs, existem também os fundos mútuos que investem em J-REITs; são mais de 50 disponíveis nas corretoras de valores.

• BÔNUS: ACESSIBILIDADE

O mercado de fundos imobiliários, com seus diferentes produtos financeiros, pode ser acessado por você, não importa o quanto você tem de dinheiro para investir, desde que tenha disciplina para utilizar este excelente mercado para produzir o efeito dos juros compostos sobre o seu dinheiro investido.

E você consegue produzir o efeito dos juros compostos, selecionando bons ativos financeiros ligados a este mercado, montando uma carteira de investimento eficiente, incluindo nela outras classes de ativos (mercado de ações, de títulos, commodities), respeitando algumas diretrizes para você proteger e rentabilizar o seu dinheiro.

E o que é melhor, existe o Treinamento Investidor no Japão, ministrado pelo professor Marcelo Pimentel, para desmistificar investimentos no Japão e conduzir você no mundo dos investimentos, ensinando estratégias vencedoras, com rápida aplicação prática e sem enrolação. Clique na imagem e inscreva-se no Treinamento:

Marcelo Pimentel

Marcelo Pimentel

CEO da MSG Capital, empresa de participações e gestão de ativos, com foco no desenvolvimento imobiliário. Fundador do site e mídias sociais Investidor no Japão e criador de Cursos de Investimentos e Finanças Pessoais para brasileiros no Japão. Formado em Pedagogia, com Educação Continuada em Contabilidade Financeira e Análise de Viabilidade de Projetos, pela FGV; com MBA em Investimentos e Private Banking, pela Ibmec; Investidor nos mercados de capitais japonês e americano, e no mercado imobiliário brasileiro, com experiência em análise de viabilidade e estruturação financeira de projetos imobiliários.
Marcelo Pimentel

Marcelo Pimentel

CEO da MSG Capital, empresa de participações e gestão de ativos, com foco no desenvolvimento imobiliário. Fundador do site e mídias sociais Investidor no Japão e criador de Cursos de Investimentos e Finanças Pessoais para brasileiros no Japão. Formado em Pedagogia, com Educação Continuada em Contabilidade Financeira e Análise de Viabilidade de Projetos, pela FGV; com MBA em Investimentos e Private Banking, pela Ibmec; Investidor nos mercados de capitais japonês e americano, e no mercado imobiliário brasileiro, com experiência em análise de viabilidade e estruturação financeira de projetos imobiliários.

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