3 Vantagens competitivas dos Fundos Imobiliários em relação ao investimento direto em imóveis

Meu primeiro contato efetivo com fundos imobiliários, para investimento de longo prazo, se deu quando eu estava diante de uma possibilidade de comprar um apartamento na planta (no Brasil) com objetivo de alugar após a entrega das chaves.

Foi a partir daí que comecei a entender as vantagens competitivas de se investir em Fundos Imobiliários em relação ao investimento direto em um imóvel particular. Separei três vantagens e as apresento a seguir:

1- Taxa de retorno superior ao do aluguel imóveis particulares

Calculando a taxa de um possível retorno que o aluguel deste apartamento me renderia, constatei que o yield anual – retorno que o aluguel anual representaria sobre o capital investido – seria em torno de 4%, antes de descontar tributação e taxa de administração de imobiliária.

Na ocasião, os Fundos Imobiliários brasileiros, os quais já estava estudando sobre, estavam com Dividend Yield – taxa de retorno em dividendos – +/- em torno de 8%, isentos de impostos.

Além de os Fundos Imobiliários terem uma taxa de retorno em dividendos superior ao do aluguel de um apartamento, eu não teria de me preocupar com inquilino, documentação, impostos, períodos de vacância, depreciação do imóvel por mau uso por parte de inquilino etc.

Enfim, todos os riscos concentrados num único imóvel particular, nos Fundos Imobiliários esses riscos seriam mitigados, pois os Fundos possuem vários imóveis em seus respectivas portfólios; a diversificação é uma forma de proteção.

Assim, ponderando sobre os riscos, vantagens e taxa de retorno, na comparação entre investir capital num apartamento na planta e investir o mesmo capital em Fundos Imobiliários, optei pelo segundo.

Os Fundos Imobiliários são altamente regulados, investem em vários imóveis de alto padrão e de elevado potencial do ponto de vista comercial e obtenção de lucros por meio de gestão profissional; nem se compara ao limitado potencial de um único imóvel particular para renda, no caso, o apartamento ainda na planta.

Os Fundos Imobiliários são empresas que são negociadas publicamente em bolsas de valores, assim como outras ações.

A principal diferença, além do fato de que eles investem principalmente em imóveis, é que eles precisam distribuir no mínimo 95% do lucro líquido como dividendos aos cotistas, no caso dos FIIs brasileiros; nos REIT’s no Japão, os J-REITs, o mínimo do lucro líquido a ser distribuído em dividendos é 90%.

Além da taxa de retorno em dividendos ser bem maior do que o retorno em aluguéis de imóveis residenciais particulares, os dividendos dos Fundos Imobiliários são mais altos do que a maioria das ações de empresas negociadas em Bolsa, tanto no Brasil como no Japão.

Para renda, visando recebimento recorrente, não tenho dúvidas, investir capital em fundos imobiliários é bem melhor do que imobilizar capital num único imóvel, sob todos os aspectos.

2- Diferente do investimento direto em imóveis, os Fundos Imobiliários podem ser adquiridos com pouco capital

Uma das vantagens dos Fundos Imobiliários é que você pode investir em imóveis de alto padrão, rentáveis, diversificados, com um capital muito baixo.

Assim, você consegue aportar capital regularmente, reinvestir os dividendos distribuídos e seguir aumentando patrimônio em Fundos Imobiliários.

No mercado de J-REITs, fundos imobiliários no Japão, por exemplo, você pode começar a invistir com pouco capital também.

Neste meu artigo eu falo um pouco sobre como investir no mercado de fundos imobiliários no Japão com menos de ¥20.000: http://investidornojp.com/2018/08/08/bolsa-de-valores-o-que-sao-e-como-funcionam-os-etfs-de-j-reits/

Isso significa que você pode entrar no ramo do ‘investimento inteligente em imóveis’ com um capital muito pequeno, quando comparado ao investimento tradicional em um único imóvel para obter renda.

Outra vantagem é a liquidez. Como as cotas de J-REITs são negociadas em bolsas de valores, você pode comprar e vender a qualquer momento; num imóvel físico você teria dificuldades para obter liquidez imediata

No investimento em J-REITs, todo o processo de seleção, análise, aquisição, assim como venda, pode ser feito online.

Quando você compra cota de um J-REIT, na verdade, você está comprando uma participação em vários ativos imobiliários pertencente ao Fundo Imobiliário em questão, com os riscos inerentes ao mercado imobiliário bem diluídos, mitigados, por conta da diversificação da carteira de propriedades do J-REIT.

3- Fundos Imobiliários contam com Gestão profissional de Ativos Imobiliários

Uma das vantagens competitivas de se investir em imóveis através dos Fundos Imobiliários (REIT’s), frente ao investimento direto em imóveis particulares, é que você não precisa se preocupar com a administração dos imóveis, manutenção, recebimento de aluguéis, prestação de contas etc.

Cada REIT é gerido por uma empresa de gestão de ativos que cuida profissionalmente do bom andamento das propriedades pertencentes ao Fundo Imobiliário, bem como da locação e distribuição dos lucros aos cotistas/acionistas por meio dos dividendos.

Daí, você, como investidor de Fundos Imobiliários, só precisa selecionar e analisar os melhores REIT’s para sua carteira de investimentos, comprá-los na Bolsa através de corretora e receber os dividendos e reinvesti-los, se estiver na fase de acumulação de patrimônio.

Com investimento em Fundos Imobiliários, você jamais terá o mesmo trabalho e sofrimento que, por exemplo, o Sr. Barriga tinha ao cobrar os aluguéis em atraso do Sr. Madruga. 🤔😂

Um abraço,

Marcelo Sávio

Marcelo Pimentel

Marcelo Pimentel

CEO da MSG Capital, empresa de participações e gestão de ativos, com foco no desenvolvimento imobiliário. Fundador do site e mídias sociais Investidor no Japão e criador de Cursos de Investimentos e Finanças Pessoais para brasileiros no Japão. Formado em Pedagogia, com Educação Continuada em Contabilidade Financeira e Análise de Viabilidade de Projetos, pela FGV; com MBA em Investimentos e Private Banking, pela Ibmec; Investidor nos mercados de capitais japonês e americano, e no mercado imobiliário brasileiro, com experiência em análise de viabilidade e estruturação financeira de projetos imobiliários.
Marcelo Pimentel

Marcelo Pimentel

CEO da MSG Capital, empresa de participações e gestão de ativos, com foco no desenvolvimento imobiliário. Fundador do site e mídias sociais Investidor no Japão e criador de Cursos de Investimentos e Finanças Pessoais para brasileiros no Japão. Formado em Pedagogia, com Educação Continuada em Contabilidade Financeira e Análise de Viabilidade de Projetos, pela FGV; com MBA em Investimentos e Private Banking, pela Ibmec; Investidor nos mercados de capitais japonês e americano, e no mercado imobiliário brasileiro, com experiência em análise de viabilidade e estruturação financeira de projetos imobiliários.

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