Será que compensa correr para quitar financiamento imobiliário no Japão?

Imagine que você esteja para comprar uma casa cujo custo total de aquisição seja ¥ 10.000.000. Se financiar 100%, a taxa de juros é algo em torno de 1,55% ao ano (taxa ponderada para custo total de aquisição).

Você faz o orçamento para financiar por 240 meses, 20 anos, por exemplo. A prestação sairá por ¥ 48.476. Daí você calcula e constata que no final dos 20 anos terá pago ¥ 11.634.240. Ou seja, ¥ 1.634.240 a mais, só de juros, ou 16,34% sobre os ¥ 10.000.000.

E supondo que você tenha os ¥ 10.000.000 agora para quitar, comprar à vista, o dilema está posto: quitar e imobilizar capital num bem que se deprecia OU arcar com o custo dos juros, que no final será de 16,34% em 20 anos?

Acontece que 16,34% sobre o valor financiado, no acumulado em 20 anos é 0,759% ao ano em taxa equivalente:

[(1+16,34%)^(1/20)-1] x 100 = 0,759…%

Ou seja, se investisse os ¥ 10 milhões, necessitaria de investimento que rendesse mais que isso por ano para compensar NÃO quitar a casa, optar pelo financiamento.

Acontece que tem investimentos e formas de trabalhar o capital que rende muito mais que isso.

Por isso, não compensa correr para quitar a casa considerando que imobilizaria capital em bem depreciável simplesmente para economizar 0,759% ao ano. Sendo que isso, e mais até, poderia ser obtido com dinheiro bem investido, bem trabalhado a fim de render mais dinheiro.

Agora, imagine uma outra situação: o sujeito financia a casa, e um dos requisitos é ter seguro para quitar a casa em caso de morte do mutuário. O cidadão corre para juntar o máximo de dinheiro para quitar a casa o mais rápido possível.

Atinge um montante — vamos considerar ¥ 10.000.000 — corre no banco, quita a casa e fica todo satisfeito. Acontece que se descapitalizou para quitar. Algum tempo depois ele morre.

A casa que seria quitada pelo seguro já está quitada, e a família descapitalizada daqueles ¥ 10.000.000 que o mutuário usou para quitar a casa. Uma outra situação, que somada à primeira, da matemática financeira, demonstra que no Japão, não compensa correr para quitar a casa.

Sei que a maioria dos educadores financeiros tem fetiche por quitar dívida. Mas muitos não sabem trabalhar com dois pontos práticos e essenciais na tomada de decisão: matemática financeira e custo de oportunidade.

Marcelo Pimentel

Marcelo Pimentel

CEO da MSG Capital, empresa de participações e gestão de ativos, com foco no desenvolvimento imobiliário. Fundador do site e mídias sociais Investidor no Japão e criador de Cursos de Investimentos e Finanças Pessoais para brasileiros no Japão. Formado em Pedagogia, com Educação Continuada em Contabilidade Financeira e Análise de Viabilidade de Projetos, pela FGV; com MBA em Investimentos e Private Banking, pela Ibmec; Investidor nos mercados de capitais japonês e americano, e no mercado imobiliário brasileiro, com experiência em análise de viabilidade e estruturação financeira de projetos imobiliários.
Marcelo Pimentel

Marcelo Pimentel

CEO da MSG Capital, empresa de participações e gestão de ativos, com foco no desenvolvimento imobiliário. Fundador do site e mídias sociais Investidor no Japão e criador de Cursos de Investimentos e Finanças Pessoais para brasileiros no Japão. Formado em Pedagogia, com Educação Continuada em Contabilidade Financeira e Análise de Viabilidade de Projetos, pela FGV; com MBA em Investimentos e Private Banking, pela Ibmec; Investidor nos mercados de capitais japonês e americano, e no mercado imobiliário brasileiro, com experiência em análise de viabilidade e estruturação financeira de projetos imobiliários.

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