Os J-REITs, Japanese Real Estate Investment Trusts, ou Fundos Imobiliários japoneses, são corporações listadas na Bolsa de Valores de Tokyo que possuem imóveis de alto padrão, com gestão profissional para operações imobiliárias e distribuição do lucro líquido dessas operações aos sócios detentores de cotas dos Fundos.
A base das distribuição de dividendos é o lucro líquido, resultado que já vem descontado despesas diversas e impostos, por isso o termo “líquido”.
No entanto, existem 5 fontes de dinheiro que podem contribuir para a composição do lucro líquido, sendo que uma delas pode adicionar valor além do lucro líquido.
1- A mais recorrente de todas: receita (faturamento) com os aluguéis das propriedades; esta é a receita padrão de todos os J-REITs, é a base do negócio imobiliário proposto pelos Fundos Imobiliários: distribuir o lucro líquido advindo da receita operacional com aluguéis.
2- Receita advinda de percentual de faturamento de arrendatário; este tipo de receita não ocorre em todos os Fundos Imobiliários.
3- Receita advinda de dividendos recebidos pelos J-REITs por participação societária (não como controlador) em outros empreendimentos de base imobiliária; sim, além de possuir ativos imobiliários (imóveis), alguns J-REITs têm, em menor proporção, ativos financeiros (ações de outras empresas) dentre seus ativos; no entanto, não é comum a todos os J-REITs esse tipo de receita.
4- Receita proveniente do ganho com a venda de ativos (imóveis); este tipo de receita é comum aos fundos imobiliários japoneses, pois fazem gestão ativa e estratégica do seu portfólio de imóveis, mas não é receita recorrente.
5- Excedente de dividendos a serem distribuídos aos cotistas, oriundos das cotas que os J-REITs têm retidas; como o patrimônio dos Fundos pertencem aos cotistas, o correspondente em dividendos dessas cotas pertencem aos cotistas dos J-REITs que mantem cotas retidas.
Na análise da qualidade e sustentabilidade dos dividendos, bem como na projeção da distribuição, é importante saber discernir o que é e o que não é receita recorrente e seus impactos na distribuição dos dividendos.
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