A principal razão do investimento em REITs, fundos imobiliários, é obter fluxo de caixa recorrente, ter dinheiro pingando na conta regularmente, é “comprar yield” – taxa de retorno baseada em dividendos.
—> O que são e como funcionam os J-REITs, os Fundos Imobiliários no Japão.
Assim como quem constrói imóveis para viver de aluguéis para a vida toda, quem compra fundos imobiliários visa obter retorno em dividendos, também para a vida toda!
Se o preço da cota do Fundo Imobiliário se descola muito do seu “valor justo”, a gente não compra, pois o yield será reduzido.
E o ideal do investimento em Fundos Imobiliários é adquirir cotas que nos gerem renda recorrente e consistente, mas não a qualquer preço! É preciso ser criterioso.
E a gente não compra qualquer yield, não só pelo fato de estar num percentual elevado; antes, avaliamos se o REIT terá sustentabilidade para manter bons pagamentos de dividendos.
Avaliamos se a gestão não está utilizando de artifícios para inflar momentaneamente os dividendos e avaliando se o lucro, de onde vem o dividendo, não está afetado por ganhos não recorrentes.
Também é preciso analisar a “saúde financeira” do fundo, se tem histórico de ser bom pagador de proventos, se possui vantagem competitiva, isto é, se tem constante crescimento na geração de caixa e evolução do capital social.
E se não tiver nenhuma oportunidade de bons fundos, com bons e sustentáveis dividendos, a gente segura o dinheiro, fica de fora, aguardando aparecer boas oportunidades.
A ideia de ir formando uma carteira de Fundos Imobiliários é justamente acumular ativos geradores de renda, acumular patrimônio, e para isso é necessário encontrar bons fundos descontados, a baixo do seu “valor justo”, e assim obter ganhos pela capacidade de o Fundo Imobiliário gerar boa renda recorrente aos cotistas.
Neste aspecto, os Fundos Imobiliários, tanto no Japão quanto no Brasil, são superiores aos instrumentos financeiros que rendem juros, como os títulos públicos ou privados.
E com a vantagem de ser sem o trabalho que o sr. Barriga tinha para receber o aluguel do sr. Madruga!
Nos REITs, este trabalho de prospecção de bons inquilinos, reduzindo o “risco sr. Madruga”, e o recebimento de rentáveis aluguéis fica por conta de gestores profissionais.
Por Marcelo Sávio
