Preste bem atenção neste movimento:
Em outubro de 2015, Sr. Hiroshi (o nome é fictício), um brasileiro no Japão, comprou um lote financiado num loteamento recém lançado no interior do Estado de São Paulo.
O valor do terreno era R$ 101.280,00, e a condição de pagamento era 10% de entrada, R$ 10.128,00, e o saldo devedor ele se propôs a pagar em 60 meses.
Pagamento facilitado, com 1% de juros ao mês mais correção monetária pelo IGP-M, e com instituição de alienação fiduciária, isto é, o próprio lote como garantia até a quitação.
Em 2020, Sr. Hiroshi quitou o pagamento, totalizando R$ 153.915,92.
Ou seja, o negócio imobiliário foi de R$ 101.280,00 e o custo do financiamento direto de R$ 52.635,92.
Sob a perspectiva do investidor/desenvolvedor imobiliário:
Agora, imagine centenas de lotes no loteamento sendo vendidos desse jeito.
E imagine também que o valor de venda de cada lote já tem embutido mais de 100% de ganho de capital sobre o valor investido pelo investidor/desenvolvedor do loteamento.
Ou seja, para cada lote desenvolvido e vendido a R$ 101.280,00, como no exemplo acima, o valor investido foi de no máximo R$ 50.000,00.
Agora imagine esse fluxo de recebimento — que concentra a devolutiva do capital investido pelo investidor/desenvolvedor, o ganho de capital do negócio imobiliário, MAIS juros e correção — sendo alocado em produtos que geram juros ou dividendos, sendo produzido adicionalmente o efeito dos juros compostos, ou em mais ativos da economia real, para gerar mais fluxo de caixa desse tipo.
E imagine também que esse fluxo de recebimento futuro pode ser securitizado, para ser empacotado em um CRI – certificado de recebíveis imobiliários – e ser vendido para um FII de papel (que é só a rebarba final), e o investidor/desenvolvedor imobiliário antecipa o recebimento, sai mais capitalizado da operação e pronto para mais negócios imobiliários.
Se você entender a força disso, saberá que fluxo de caixa de loteamento gera uma renda passiva e ganho de capital mais poderoso que FIIs e imóveis compactos, e com uma escalabilidade muito mais potente que ativos financeiros em geral.
Resumidamente, Fluxo de Recebíveis de Loteamento concentra o valor investido acrescido do lucro do negócio imobiliário, mais juros e correção pagos pelos compradores de lotes, potencializados pela continua valorização dos lotes remanescentes do loteamento, distribuído ao investidor com isenção de IR (com estruturação jurídica que se beneficia da Lei 9.249/95), como acontece com dividendos.
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