“Estou pensando em comprar uma casa usada no Japão para alugar e obter renda. É um bom investimento?”
Segue como exemplo um imóvel com 20 anos de construção, com valor de mercado de 7,5 milhões de ienes (dados reais), com projeções sobre o aluguel com o passar dos anos (dados hipotéticos).
Vejamos alguns pontos a serem observados, pois, Educação Financeira se faz, também, com exaustiva análise:
– Desvalorização do imóvel: se pagou a vista, já está imobilizando capital, que já está se depreciando com o processo de desvalorização do bem. Só neste quesito já pode ser desclassificado como investimento, ao menos no conceito de investimento defendido pelos pais do chamado “investimento em valor”.
– Redução do aluguel: com o passar do tempo e com a deteriorização, dificilmente o valor do aluguel vai se manter o mesmo. Sendo assim, por mais que a taxa de retorno que o aluguel proporcione no início seja excelente, com certeza não poderá ser tida como algo permanente, e sim, decrescente.
– Capital imobilizado: a compra a vista de um bem que requer uma quantia considerável e de baixíssima liquidez fará com que o capital fique imobilizado na operação, podendo gerar altíssimos custos de oportunidade.
– Crédito restringido: caso a aquisição se dê via financiamento, a princípio, a liberação de nova linha de crédito não será tão fácil. Ainda que as parcelas sejam pagas com parte do aluguel, e esta seria a expectativa de quem pretende fazer desta forma, deve-se levar em consideração: (I) redução do aluguel com o passar dos anos, (II) riscos concentrados, como (1) vacância: meses ou anos sem conseguir alugar, daí o sonho de pagar as prestações com o aluguel será interrompido enquanto durar a vacância, (2) deteriorização: do lucro gerado pela diferença entre o recebido do aluguel e o pago na prestação, terá de ser feito caixa, ou melhor, acumulado muito caixa para reformas e mais reformas para ao menos amenizar o processo de deteriorização.
– Impossibilidade de gestão ativa: se comprou à vista, saiba que se trata de bem de baixa liquidez, e se comprou por financiamento, saiba que tem os embaraços burocráticos e contratuais. Não importa a forma de aquisição. A certeza é que, trata-se de um “investimento” difícil de ser feito uma gestão ativa. E gestão ativa é: quando o imóvel começar a não ter um aluguel rentável em relação ao capital aportado inicialmente, deve-se desfazer do bem por meio da venda para adquirir outro com maior potencial de rentabilidade.
– Riscos Concentrados: dentre todos os riscos inerentes ao mercado imobiliário e aos imóveis, comprar um único imóvel para renda traz todos os riscos de forma bastante concentrada. Mas destaco apenas três já abordados aqui, apenas para reforçar, risco de liquidez, vacância e deteriorização. A desvalorização é a certeza, restando apenas o terreno a preservar valor de mercado.
– Custos elevados: custos em caso de vacância, desastres, reformas grandes, médias ou pequenas, na própria aquisição e manutenção como propriedade, isso tudo faz com que os custos sejam elevados quando comparado a outras formas de investimentos.
Resumindo: existem formas mais inteligentes de investir em imóveis para geração de renda, como investir em Fundos Imobiliários no Japão, os J-REITs.
Em caso de dúvidas ou discordância, entre em contato, se quiser. Vamos debater sobre isto, será muito saudável e educativo, tenho certeza.
Abraço,
Marcelo
